关于解决我省房地产业存在问题的政策建议

2014-09-15 00:55:24  

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民建湖北省委员会

    近几年来，湖北省房地产业迅猛发展，不仅有效地改善了居民的居住条件，而且促进了国民经济的快速发展，缓解了就业压力。但在发展过程中还存在不少问题，应该从根本上规范房地产领域中的投资现象，推动我省房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展。

    一、房地产业存在的主要问题
    1、房地产市场产品结构失衡。2006年以来，湖北省房地产市场出现局部过热，而结构性矛盾成为阻碍房地产健康发展的重要原因，住宅销售面积和别墅、高档公寓面积占总销售面积的比例逐年增加，住宅销售面积占总销售面积的比例从1999年的70.57%增长到2006年的85.78%，别墅、高档公寓面积占总销售面积的比例从1999年的2.34%增长到2006年的4.06%；经济适用房屋销售面积占总销售面积的比例从1999年的20.67%下降到4.65%；办公楼销售面积、商业营业用房销售面积和其他销售面积占总销售面积的比例在这几年间变化不大。

    上述问题产生的原因主要有：一是商品房投资逐年增加，远超过其他用途投资额。人们的收入水平和消费水平逐年增加，希望改善住房条件，对商品住宅需求旺盛；二是新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象。不少开发商热衷于开发别墅和高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，与市场脱离得越来越远。别墅、高档住宅供应过多，而中低价位住宅供应数量则大幅下降；三是经济适用房销售面积在1999年-2006年基本保持不变，但因为商品房屋销售总面积逐年增加，致使所占比例逐年减少，虽然国家对经济适用房做出明文规定，但是在实际开发中，94%的住房被定性为商品房，经济适用房占6%，廉租房更少；四是办公楼、商业营业用房销售面积增长率基本保持与商品房销售面积增长同步。

    2、房地产销售价格偏高和空置率居高并存。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3至6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准。根据湖北省统计资料整理得出，2006年湖北省城镇居民家庭平均每人全年可支配收入为9802.65元，住宅平均销售价格为2422元/平方米，一个三口之家购买一套80平方米的住宅房价收入比为9.88，远超过房价比合理范围。商品房屋平均销售价格，住宅平均销售价格和经济适用房平均销售价格增长趋势比较稳定，与1999年相比，2006年平均销售价格的增长幅度分别为95.81%和53.38%；销售价格增长幅度最大的为别墅、高档公寓和商业营业用房，2006年平均消费价格与1999年相比分别增长了132.37%和165.92%。

    空置房问题是我省近几年来所出现的新问题，是在我国住房分配制度由国家供给转向市场供给的过程中出现的。空置房的问题主要有以下两个原因引起:一是房价过高是房地产滞销的主要因素。现在房地产价格过高，严重超过了我省居民经济承受能力。我国房改政策改革从1998年正式落实到现在已有10年，但是我省居民房地产方面的消费能力还是很低，虽然高档房地产市场的发展速度近几年并没有放慢的迹象，但是作为市场支撑主体的普通消费者的购买欲望因为房价过高而不能得到实现。二是房地产建设高速发展。我省现在房地产投资增速每年都在25%以上，在没有形成强大的购买市场的前提下，发展的速度超过了居民的经济承受能力，这样就形成了总量供应充足，消费能力滞后的情况。

    3、房地产开发资金来源结构单一。湖北省房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款的特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款，其中预收款也间接地来自银行贷款，不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。据统计数据显示，2008年1-11月湖北省房地产资金来源中，国内贷款占的比重为22.6%，自筹资金占33.4%，其中企事业单位自有资金占16.8%，定金及预收款和个人按揭贷款占34.6%。全省房地产开发企业资金来源中直接和间接利用银行资金的比重将近60%，这表明全省房地产开发企业对银行资金依赖较高，企业自筹资金能力不足。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

    二、政策建议
    1、加强对房地产供应结构的调控。各级政府及主管部门在管理房地产开发和城市建设时要加快由主导建设型向公共服务型转变，由经营城市型向监管城市型转变。按照国家宏观调控目标的要求，积极采取有针对性的措施，调整房地产开发投资结构，落实经济适用房(廉租房)。世界各国的经验均证明，住房问题不可能完全由市场来解决，更多的需要用住房保障来解决，住房保障才是房地产市场的主要政策方向，政府更是责无旁贷。在坚持宏观调控措施的基础上，进一步采取配套措施：首先是正确区分不同性质的住房需求，对正常需求和投机性需求要区别对待，有保有压，对正常需求在税收和信贷政策上给予优惠；其次是加大中、低档住房建设力度，落实经济适用房和廉租房的政策规定，坚持“租售并举”，努力增加住房的有效供给；三是研究实行商品房销售政府指导价制度，有效调控开发商在区域垄断中盲目定价谋取超额利润，研究集资建房的可行性，降低房地产销售利润，达到抑制房价的目的。

    2、降低商品房屋销售价格的增长幅度。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。严格执行土地开发规划审批制度，调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域，并且严格土地招投标管理，完善政务公开制度，同时开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。在税收方面，减少流通环节的税费(如交易税)，搞活二手房市场的交易。目前，二手房流通环节的税费繁多，手续繁杂，应该从简化的原则出发，把营业税、各种附加税、契税、个人所得税等各种税费都统一起来。在房屋的流通环节上降低税收、交易费等各种各样的手续费，也会让房屋很快地流通起来，从而增加房屋的供应量，减少空置率，把没有人住的房屋充分利用起来。开征使用保有环节的税收(如物业税)。征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对打击投机、抑制房价起到重要作用。

    3、完善房地产金融市场体系。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一、房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。同时，要进一步健全金融监管体系，增强监管手段，提高监管水平，规范银行房地产信贷，加强房地产信贷的监督和管理，严格按照相关程序对房地产开发企业和个人购房者贷款，根据市场行情，定期对抵押物进行重新估价，抵押物价格发生变化的，实行多退少补的原则。积极推行房地产贷款资产证券化，使集中在银行系统的风险得到分散。