理清武汉城市圈发展思路  推进房地产市场和谐一体化

2014-09-15 00:53:41  

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潘世炳  委员

    一、理清武汉城市圈发展思路
    2007年12月14日，经国务院同意，国家发改委批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。武汉城市圈要抓住这次难得的发展机遇，需要聚焦四类问题、强调三个阶段、规避四个误区。

    聚焦四类问题：一是以本次综合配套改革为契机，解决原有难题。如优化政府职能；政企（事）分开；提高行政机关工作效率；改善投资环境；完善社会保障体系等；二是解决产业布局、基础设施建设等城市圈建设中的具体问题。鼓励资源节约型和环境友好型企业的发展等；三是在部分重点领域和关键环节找准突破口，大胆突破创新。比如在土地使用制度和管理体制、税收改革、金融改革等方面；四是在关系湖北发展的关键环节，向中央争取政策、项目等。比如建立中部金融中心、设立期货交易所、解决武汉航空港“落地签证”等问题。

    强调三个阶段：即分层次、分阶段实施“两型社会”建设。城市圈的发展过程可分为雏形期、成长期和成熟期。在雏形期，要通过一定的行政手段，培育基础要素，缩小区域之间以及区域内部差距；在成长期，要以市场为导向，打破各种壁垒，构筑城市圈内的产业集群和一体化市场，推进生产要素和产品等在区域内的高效流动；在成熟期，要优化调整城乡规划和土地利用总体规划，实现高效空间组织。目前武汉城市圈还处于雏形期向成长期过度阶段，要结合特点，采取合适措施。

    规避四个误区：一是违背区域经济发展的一般规律，缺乏科学的统筹规划，重视表面“政绩工程”，轻视内在效益与效率。盲动投入超过承载能力的财力物力，最终形成极大浪费；二是武汉城市圈“内部厮杀”，城市之间盲目攀比，相互争夺项目、资金、技术，忽视吸引来自省外和境外的投资，不能把投资最有效地配置到最适当的地方；三是重硬件轻软件，重经济轻社会文化等。忽视服务等方面建设，忽视市民文化和城市人文精神建设；四是重视政府的决定性作用，忽视其他社会经济组织的作用。城市群建设要通过行业组织、经济组织来形成真正的效益和效率。

    二、推进房地产市场和谐一体化
    （一）尽快编制完善武汉城市圈总体规划和土地利用总体规划，将武汉城市圈建设纳入法定规划体系进行管理

    武汉城市圈总体规划已经湖北省政府原则通过，希望尽快按法定程序报湖北省人大常委会审议通过。武汉城市圈土地利用总体规划还没有开始编制。据悉，新一轮湖北省土地利用总体规划(2006年-2020年)正在修编，希望在修编过程中，充分协调9个城市意见，编制武汉城市圈土地利用总体规划。做好土地利用总体规划与城市圈总体规划的衔接，力求在规划的期限、规模、区域范围、发展方向、功能指标等方面取得一致。制定相应的协调机制以协调城市之间产业布局，大幅度增加武汉城市圈未来15的规划用地，预留足够的发展空间。

    （二）尝试土地改革，增加土地供应总量
    2006年4月，国务院批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，同意给予天津滨海新区土地变性进行土地流转等五项扶持政策。天津滨海新区将有300多平方公里的农业用地转为建设用地。据悉，国土资源部已经原则批准了滨海新区的土地改革方案。
武汉城市圈要大规模发展，必须尝试土地改革，通过多个途径增加土地供应总量。

    1、争取扩大“土地增减挂钩”试点范围，把9个城市全部纳入试点。“土地增减挂钩”就是依据土地利用规划，对废弃、闲置和低效利用的农村建设用地，通过整理复垦，增加有效耕地面积，等量置换为建设用地指标的土地利用活动。对全省大量存在的“空心村”实施迁村腾地和开发整理各类废弃地，可腾出大量的建设用地。既能解决用地指标不足的问题，又能节省耕地占补的费用，还能促进加快新农村建设，实现集约节约用地。2005年来，经国土资源部批准，湖北省有武汉、孝感、宜昌、荆州四个城市开展试点工作，实施挂钩项目16个，挂钩周转指标563公顷。要争取通过国土资源部的支持，将武汉城市圈中9个城市全部纳入试点范围。

    2、实行耕地异地占补平衡。要探讨通过政府、公众监督和评估机制的建立,建立耕地异地占补平衡机制。“耕地异地占补平衡”有利于武汉城市圈在规划建设用地时，如果需要占用耕地，可以在其他城市进行复垦平衡。要尽快与武汉城市圈有关地方协商，开展耕地异地占补平衡工作，充分发挥武汉城市圈外围耕地后备资源丰富的优势，实现资源的优势互补，进一步保障武汉城市圈建设用地。

    3、推进集体建设用地流转，拓宽土地供应空间。在严格保护耕地的前提下，允许集体建设用地特别是城乡结合部的集体建设用地，以出让、转让、出租、转租、入股等形式进行流转，有利于实现农村土地资源的合理配置，有利于新农村建设，有利于拓宽土地供应空间，减轻耕地占用压力。2007年7月和8月，成都市已先后出台相关文件，对优化土地资源配置、促进集体建设用地使用权流转管理、增加建设用地面积取得明显效果。

    4、划分武汉城市圈协作功能区，争取功能区土地集中“变性”。在编制武汉城市圈总体规划和土地利用总体规划的基础上，在武汉周边的各个不同区位，分别建立不同类型的功能区，科学确定各分区和地块用途，提出控制指标和限制条件。尝试参照天津模式，实行土地供应计划单列的形式，争取部分功能区土地集中“变性”，从而更快更大规模地获得建设用地。

    （三）房地产市场和谐一体化，利于优化配置市场资源
    1、尝试土地供应整体策划和安排。统一协调土地供应计划和供应数量、时间、方式以及相关费用标准。不论是对于房地产开发还是工业和其他基础设施用地，都可以考虑按照这种方式来统一协调供应土地。
    2、建立统一而相互开放的房地产市场。拆除行政壁垒，相互放开房地产市场中的各个环节，包括住房公积金、咨询、评估、代理等。可以考虑建设武汉区域性票据中心市场，城市圈内实行同城清算，各商业银行不受地域限制发展异地贷款、发展城市圈同业拆借市场等。窗体顶端
    3、房地产开发交易管理一体化。尝试房地产开发与市场管理一体化，包括规划、项目招商、开发建设、市场管理等一体化。可以考虑成立“武汉房地产市场联盟”，联盟由政府主管部门、行业协会、相关开发和中介组织组成。搞活城市圈房地产市场，防止房价过快上涨。房地产市场一体化还可以延伸到城市圈几个城市“代管”的7个县级城市。
    4、优化政府职能，尝试颁发房地产证书。2007年4月，武汉市国土资源局与武汉市房产管理局合并，成立了武汉市国土资源和房产管理局。这对于提高工作效率，方便百姓是有意义的。下一步要尽快考虑将土地使用证和房屋所有权证合并，颁发统一的房地产证书，并向其他条件成熟的城市推广。

(发言人单位及职务(职称)：湖北永业行评估咨询有限公司总经理、省房地产业协会副会长)