房地产行业健康持续发展的问题及对策建议

2014-09-15 00:56:35  

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周汉生  委员

    一、房地产行业当前面临的问题
    1、行业吸引力波动较大。随着房价跌宕起伏，行业利润率也有波动。由于资本的逐利性和股票市场高收益，使得资本开始逐渐转向股市和其他行业。例如2008年有关部门评出的武汉房地产十强企业中的2家公司，其经营重点已从房地产转向造船和能源行业。类似的，不少开发企业开始转型，如介入高科技行业，谋求资产的“轻量化”，以多元化寻求新的利润增长点。

    2、引发连锁反应的风险。房地产行业既包括开发企业，也包括勘察、规划、设计企业、建筑施工与监理企业、建筑材料供应商、投融资机构、物业管理公司等，其行业内涵和外延是相当大的。从过去的实践看，房地产行业的增长直接对建材业、建筑业、金融业的发展和财政收支平衡、居民住房改善起到了促进作用。

    3、企业缺乏风险意识和风险管理体系。根据对武汉5家房地产企业的调查，发现大部分企业对国际金融危机应对不足，没有建立风险管理制度，严重缺乏风险意识。表现为企业的预测能力较弱，对风险的客观性认识不足，对风险的评估能力较弱。在房地产景气周期内，投资者往往被高收益率吸引而忽略了风险的存在，一些企业在购置土地时，过高地评估了项目收益。企业普遍缺乏风险管理制度和管理部门。

    4、企业财务管理难度大。一是存在资产结构风险，房地产企业一般货币资金的比重不高，平均只有9%，其它行业一般在11%以上；二是资产周转率偏低，房地产行业与其他行业不同，其资产周转率相对较低，一般只有1.0，为维持企业经营，其销售利润率必须比其他行业高，而且房地产业生产周期较长，流程压缩困难，资金的回收期也相应较长；三是融资渠道单一，目前房地产企业为了充分利用财务杠杆，多采用债务融资，即主要是向银行借款。相对于大型房地产企业，中小企业财务状况更不乐观，一方面其融资渠道单一，被国内证券市场融资的高门槛拒之门外；另一方面由于内部管理不够规范，信贷资信普遍不高，造成其他外来投资者对此类企业的借款请求非常谨慎。

    5、行业科技投入不足。整个行业科技投入严重不足，表现在企业管理水平和建筑科技应用上缺乏进步甚至倒退。环保投入不足，整个行业对发展循环经济、建设“两型社会”重视不够。由于成本效益失衡，表现出典型的市场失灵现象。

    6、政策掣肘风险。存在两个突出矛盾，一是土地政策与房产政策的矛盾。由于土地和房产开发分属于不同的行政部门管辖，政策目标和导向上有很大差别。因此有时缺乏协同效应，存在政策掣肘的风险。二是保障性住房和商品性住房政策存在两难。据课题组对房地产企业负责人的访谈，他们十分关心政府如何处理好商品房与保障性住房的关系。因此能否变两难为双赢，避免相互掣肘，从而为全面建设小康社会的总目标做出相应的贡献值得深入探索。 

    二、对策建议
    1、加快土地市场化进程。土地市场化不是简单的放松政策管制，而是进一步规范土地政策，加大制度供给的力度。围绕土地市场，以增加有效供给为主要手段，可以采取如下措施：（1）加大城乡结合部和交错区的开发力度，积极促进集体建设用地流转。（2）促进存量地和闲置地块的利用，通过开征空地税、闲置费等措施，进一步加大存量房消化力度，保持开发力度的连续性。（3）城中村改造力度进一步加快。对危旧房改造加大力度，给予一定的政策倾斜，对因拆迁难导致的问题，应加强协调，尊重弱势群体，按照市场价格保障赔偿标准和及时兑现。政府对成片危房、棚户区也可以结合城市规划开展异地安置，引入社会资本和开发企业进行改造。（4）加大地价监控体系建设，建立标定地价的定期发布制度，引导企业的土地购买和储备行为，保持房地产存量与增量的均衡。（5）改善土地政策与房产政策的衔接，当前尤其是对划拨用地严格控制，继续加大土地市场公开出让的比重。对保障性住房的用地也纳入市场交易范围，列入投资和成本审计。

    2、改善行政审批效率。为合理缩短建设周期，提高建设效率，可考虑采取如下措施：（1）改善现有窗口申报制度，实行限时审批、网上审批、保证窗口8小时工作时间等办法，进一步加快办结效率。（2）改革现有审批环节，推行精简放权。政府组织中的技术部门推行扁平化管理，相关事业单位（如勘测、规划设计院所等）加快体制改革，提高办事效率。（3）建设开发环节的审批单位实行合署办公或联合办公。（4）一般商住小区建设，只要土地手续完善，项目符合城市规划，开发主体具有资质，应免去带有浓厚计划经济色彩的投资审批。（5）结合城市控制性规划，进一步细化规划报建审批的技术规范，对建筑色彩、建筑形式等要素制定规划引导，避免开发企业盲目求新求异，造成报建审批上来回反复。（6）净化建设环境，严惩建设开发环节的腐败分子，严厉打击建筑市场黑恶势力。（7）妥善解决因拆迁征用导致的土地纠纷，重视仲裁和法律申诉渠道的建设和规范，充分发挥非政府组织（如不动产评估事务所、房地产开发企业协会、土地估价师协会等）的中介和服务功能。

    3、试行保障性住房封闭运行。目前政策上对保障住房的销售主体有严格规定，但售出后，业主可以自行转让。土地出让金补缴价格相对来说远远低于市场价格。这就造成保障性住房和商品房在同一个市场上互相竞争，为社会福利转化为土地发展权收益留下了操作空间，造成了效率和公平的损失。建议保障性住房原则上只可以申报一次，且其流转时暂时其转让的对象，即限制为必须出售或出租给符合申报条件的中低收入居民，如拟出售房屋无买家也可以由政府按评估价格优先赎回。对保障性住房和商品房的交易实行严格的双轨制，可以避免两者互相影响。

    4、加大行业科技投入力度。尽管科技是第一生产力，但科技因素一直是被房地产行业忽视的重要因素。为此建议：一是加快住宅产业化的研究与应用。住宅产业化是发展循环经济、建立资源节约型社会的重要途径。它可以有效缩短建设周期，提高抗震强度、减少施工误差，实现精细化生产。应结合“两型社会”建设，建立区域住宅产业化推广基地，推动住宅产业化工作。二是提倡成品化集成装修。发达地区的经验表明，住宅装修采用成品化集成方式是未来的发展方向。有助于提高装修质量、加快装修速度、减少空气噪声污染、防治“装修游击队”不规范施工造成的安全隐患。当前制约这种方式推广的主要问题是：缺乏标准和部品价格较高。因此应及时制定统一的行业标准并强制执行。政府出台政策鼓励和支持相关企业的加大研发力度，提高规模化生产程度，进一步压缩部品的价格，使之具备市场竞争力。

    5、加强房地产专业精准研究。一是研究制约房地产行业发展的地方因素。客观上，影响房地产行业发展的主要是宏观因素，如国家战略、发展规划、人口因素、财政与货币政策等。但房地产行业具有地域性极强的特点，一些区域性因素和政策实施中的一些问题也不容忽视。如城市扩张和功能定位、市场公平竞争机制、土地供应和流转、城中村改造、落后社区与危旧房的改造、公共交通发展、公共设施投入均衡性、行业科技投入状况、住宅产业化水平、房地产开发行政审批的效率、行业劳动力的供给与从业人员素质改善、地方财税措施、地方法律法规环境、地方人口生活心理习俗等。二是预测房地产行业发展的未来趋势。房地产行业的发展一般具有周期性波动的特征。对于市场各参与主体来说，要特别关注市场拐点。准确预测甚至通过宏观政策影响变动周期和振幅，就有可能减轻市场快速下滑带来的风险和损失，这对消费者和企业双方都有利。理论研究目的之一就是基于周期波动规律来预测房地产市场走势，从而为政府进行宏观调控时，可以把握景气周期和非景气周期的特殊性，支持房地产行业尽快摆脱当前的困境，迎接经济复苏，实现可持续发展。

    发言人单位及职务(职称)：武汉当代科技产业集团股份有限公司董事长兼总裁，民建湖北省委员会副主委