关于借鉴“黄石模式”推进我省保障性住房建设的建议

2014-09-15 00:58:44  

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周汉生  委员

    住房是一种特殊的商品,其价值大、使用期长,既是人民的生活保障,又是普通居民家庭最大的有形资产。由于市场机制的有限性，单纯依靠市场机制来调节住房的发展是不够的,政府必须对部分中低收入阶层提供各种方式的支持，即政府运用“看得见的手”，在社会二次分配中对住房分配实行干预政策，以保证社会公平。国务院保障性安居工程协调小组与湖北省签订了2011年保证性安居工程目标责任书，下达任务为36.86万套（户），其中发放租赁住房补贴4万户；实物建房32.86万套。目前计划完成情况良好，但未来保障性住房的建设任务仍然任重道远。

    一、黄石市保障性住房建设的基本情况
    黄石市是国家住建部批准的全国公共租赁住房制度建设和国家开发银行开发性金融支持住房保障体系建设“双试点”城市。该市住房保障工作经历了两个发展阶段：第一阶段（2009年以前）是廉租住房保障阶段，以解决最低收入住房困难家庭为保障目标，采取实物配租与租赁补贴相结合的保障形式，主要保障产品为政府投资建设的廉租住房，辅之以政府提供政策支持部分企业建设集资房，同时推动棚户区改造工作；第二阶段（2009年以来）是公共租赁住房保障阶段。两年来，黄石市抢抓机遇，逐步探索出了“一个篮子归并、一个口子保障、一个通道转换、一个平台汇集、一个杠杆调节”的“五个一”的住房保障模式，并初步形成了“三大效应”，即：住房保障资金放大效应，促进了公租房的建设和运营，破解了保障性住房建设的融资难题；保障托底效应，确保了住房保障的公益性取向，实现了对住房保障群体的全覆盖；城市建设叠加效应，改善了城市面貌，提升了城市形象，推进了保障性住房建设与城市建设的协调发展。湖北日报、新华社、中央电视台等多家新闻媒体相继对黄石经验进行了报道，国务院发展研究中心总结了住房保障的“黄石模式”，李克强副总理先后两次作了重要批示。

    二、借鉴“黄石模式”、推进我省保障性住房建设的建议
    1、加快完善住房保障制度顶层设计，为全省住房保障工作提供政策依据和引导。政府主导、市场化运作，实现资源的高效配置，是解决保障性住房建设管理难题的有效途径，但由于缺乏政策依据作支撑，导致一些地方对改革举棋不定，社会力量对参与保障房建设观望等待，人民群众对解决住房难心存疑虑、信心不足，客观上压制了改革动力和发展潜力。黄石从本地实际出发，将全市原国有直管公房（含财政投资住房）、已交付的廉租房、行政事业单位及国有企业自管住房等，全部清理纳入公共租赁住房“一个篮子”管理，提高了规划、建设、管理保障性住房的效率，整合了公共资源，为后续的改革打下了基础。建议我省及时总结黄石等地好的作法，在国家现有政策法规的基础上，着手住房保障法律法规的研究，全面解决各地在住房保障制度上的各自为政、缺乏系统考虑的问题，率先在全国走出一条符合湖北实际的新路子，使我省住房保障工作走上健康有序、持续发展的轨道。
    2、加强保障房的分配和管理机制研究，确保保障性住房改革顺利推进。保障房如何做到公平分配、科学管理是老百姓关心的问题。从我国信用体系建设的现状来看，短时间内实现居民财产透明管理有很大难度，也使得公平问题成为住房保障工作的薄弱环节。黄石市通过“一个口子”（住房保障中心）保障、“一个杠杆”调节，既实现了对各类住房保障对象实行全覆盖，又有效促进社会公平。具体做法是：住房保障中心按照承租户的收入、住房及身份情况，分类核定发放补贴，将“暗补”变“明补”，最大限度杜绝暗箱操作和分配不公，兼顾住房保障工作的效率与公平；实行“市场租金、分类补贴、租补分离”的运作机制，实行“补贴收入定、租金市场定、进退自己定”，解决了退出难题。同时，与武汉大学等单位合作，在原有的房产综合信息系统基础上，以“简单、高效、公平、透明”为原则，创新升级了公共租赁住房实物配租、补贴申请的审核、物业管理等在内的公共租赁住房信息化管理平台，实现与房屋登记、房屋租赁、物业管理等系统的无缝对接，促进公共租赁住房“以需定建、以图管房、以房管人”的规范化管理。建议省里在廉租住房保障信息管理系统的基础上，以数字城市为载体，加强住房保障数字化信息化系统建设，进一步整合民政、人保、公安、工商、银行、证券等部门资源，进一步加强居民征信系统建设，加快实现住房保障工作的动态、透明和公正管理。
    3、加强保障性住房建设系统性和标准化研究，发挥保障性安居工程综合效应。保障房不仅仅要解决老百姓的住房问题，还应在解决老百姓工作和生活方面发挥应用的功能，最大程度发挥保障房的综合效应，体现政府公共支出的效率和民本理念。建议我省借鉴黄石市“要让棚户区老百姓一步奔小康”的做法，对保障房建设的规划选址、配套设施、建筑规格以及创业环境等制定评估标准。同时，加强保障房质量管理，定时跟踪检查，提高工程质量，确保老百姓住上“致富房”、“放心房”。
    4、加大保障性住房资金投入，多方筹措保障房建设资金。保障性住房任务重、资金需求量大，中央投资补助资金有限，仅靠地方政府财力，保障性住房建设资金缺口大。黄石市政府将4000万元货币资本金和国有住房资产7500万元，以及各类国有住房等优质资产整合打包成立了保障性住房建设和棚户区改造投融资专业平台——众邦城市住房投资有限公司。该公司主要以雄厚资本为后盾，以政策性资金投入、租金收入、配套设施经营收入以及商业开发为资金流保障，吸引带动各类社会资本参与投入，实行多股力量一个平台汇集。同时，创新了“共有产权”的概念，在保障低收入群体住房问题的前提下，向有条件自愿购买的保障对象逐步出售部分产权，实现可租可售、边租边售、租售结合，打通了由“租”到“有”的产权通道，既解决了保障性住房建设资金难题，又实现了住房保障建设资金滚动循环发展。试点两年来，黄石市完成了2万套保障性住房建设和资金筹集，融资平台注册资本金由组建时的1.15亿元扩大到5亿元，累计融资、吸纳和带动各类社会资本10亿元，并从单一的投融资功能逐步向融资、投资、建设、经营和管理一体化的方向发展，“政府主导+专业平台+市场运作+滚动发展”的机制初步形成。这种做法值得借鉴和参考。但地方政府也因此背负了较大的资金投入压力和还息偿债压力，导致地方保障性住房投融资平台的资金链还比较脆弱。建议省财政加大保障性安居工程的投入，建立激励性的资金配套机制，促进住房保障改革发展。
    5、加快建立保障性住房区域平衡机制，促进住房保障均衡健康发展。保障性住房是稀缺资源，地方政府优先保障本地居民无可非议，但随着城市化进程的加快和户籍限制逐步放开，城市人口流转日益频繁，对如何平衡各地资金扶持和资源配置提出了新的课题。建议一方面对劳动力输入大的地方加大资金和政策扶持力度，平衡区域间住房保障压力；另一方面借鉴黄石市级统筹“补人头”的做法，逐步建立省级统筹直接补贴到人的保障性住房转移支付机制。
    6、加大政策扶持力度，优化保障性住房建设软环境。“十二五”时期是我省大规模开展保障性住房建设的关键时期。建议省里参照黄石做法，出台《进一步加快保障性安居工程的实施意见》，作为保障性安居工程建设期和过渡期的指导性意见，出台一揽子相关政策，优化配置政策资源，开通保障性住房、棚户区改造项目行政审批“绿色通道”，精简项目审批环节。尤其在顶层设计未出台之前，对落实保障性安居工程建设的土地供应、住房公积金增值收益和土地出让净收益计提资金、政策性基金减免、服务性收费优惠等各项政策予以明确和落实，加快形成有利于保障性住房建设发展的政策环境和良好氛围，既调动各地政府的积极性，也调动社会资本参与保障房建设和运营的积极性。

    发言人单位及职务(职称)：民建湖北省委员会副主委，武汉当代科技产业集团股份有限公司董事长、总裁