加强老旧小区物业管理， 提高城市居民幸福指数

2015-05-18 09:59:01  

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    小区物业管理是随着住宅产业的发展而逐步发展起来的新兴产业。小区物业管理工作，关乎居民的切身利益，当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活质量，居住环境，尽可能使住宅小区环境整洁，生活便利，居住安全。为推动当阳城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，市政协组织两个调研组对城区住宅小区的物业管理情况进行了专题调研。通过深入各住宅小区实地察看，听取市房管局、城区办事处、居民委员会以及相关物业公司的情况介绍，召开座谈会、发放调查问卷、走访群众等形式，了解我市城区住宅小区特别是老旧小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，初步提出了一些相关对策和建议。　

 

    一、当阳住宅小区物业管理基本情况

 

    目前当阳主城区（即三个办事处）共有各类住宅小区358个，其管理模式大致分为物业公司管理、业主自治管理、单位管理和无人管理四种类型。具体情况为：

 

    1、委托物业公司进行管理的小区44个，占12%，房屋约623栋，住户14300户、4万余人。

 

    2、业主自治管理小区18个,占5%,房屋约68栋,住户1421户。

 

    3、单位管理小区23个，占7%，房屋约98栋，住户1980户。

 

    4、无人管理老旧小区273个，占76%，房屋约1032栋，住户21236户。其中，玉阳办事处辖区206个，占75%；玉泉办事处辖区7个，占3%；坝陵办事处辖区60个，占22%。273个老旧小区中，改制、破产企业小区有152个，占55.7%。基础设施较好的有26个，占10%；一般的有86个，占31%；较差的有161个，占59%。

 

    总体印象是：党政机关小区好于普通小区；新建小区好于老旧小区；有物业管理小区好于无物业管理小区；大型企业小区好于破产改制企业小区。

 

    二、老旧住宅小区存在的主要问题

 

    一是小区环境脏乱差，基础设施年久失修。大部分小区多为上世纪八十年代中后期及九十年代初建设，建设年代较早，规划方案简单，场地硬化，绿化、路灯、停车场、管理用房、环卫设施、消防通道等配套设施破损严重，甚至缺失。同时，下水道等管网设计安装标准较低，使用时间较长，损毁堵塞，部分小区粪便溢漫，臭气熏天，苍蝇飞舞。居民说，没有路灯、没有水泥路，我们可以忍受，但粪臭难闻，我们无法忍受。

 

    二是治安状况堪忧。小区规模小，楼栋分散、没有围墙，没有路灯，偷盗甚至黄、赌、毒现象时有发生，小区业主普遍反映没有安全感。

 

    三是公共场地侵占严重。由于长期无人管理，小区业主随意乱搭乱建、开荒种菜，公共场地被肆意侵占，给小区的通行、排水、通风、采光乃至消防安全都造成了很大的影响。

 

    四是维修无资金来源。据初步统计，因下水道堵塞、屋面屋顶严重漏水急需维修的无人管理小区达140个，约需维修资金1000万元。而这些小区基本未交纳房屋公共部位维修基金或早已列支用完，缺乏资金来源。

 

    五是信访问题突出。近年来，因供水、供电、治安、噪音及下水道堵塞等问题，导致部分原改制、破产企业小区居民多次到市委、市政府上访，影响社会稳定。

 

    三、形成原因

 

    一是建设标准过低，不具备基本的物业管理条件。主要是原改制、破产企业建设的职工福利房，规划起点低，基础设施不完善，有的甚至没有围墙分割。企业破产倒闭、改制后，其小区（如原粮食局所属的粮食加工厂、玉阳粮管所、三八粮店小区、经信局所属原当阳商场、五交化、百纺小区等）便成为了无人管理小区。

 

    二是物业收费困难，物业公司难以为继。现有的老旧小区中有一部分曾有物业公司管理（如金叶小区、建安小区、锦屏花园小区、怡景家园小区），后因屋顶维修、治安、停车等管理问题，业主拒交物业管理费，致使物业收费率仅30-40%，企业无法经营被迫撤出。

 

    三是宣传引导不力，居民还未适应物业管理市场化的趋势。各单位所建的住宅小区物业管理原来都是单位买单，业主习惯了享受无偿服务。这些小区内下岗、失业、企业退休人员多，收入普遍偏低，对支付物业管理费存在较大的抵触情绪。

 

    四、对老旧住宅小区的改造管理的建议

 

    （一）落实责任，明确事情有人管

 

    宜昌市人民政府已于2014年11月出台了《关于加强物业管理工作的通知》，当阳市应结合当阳实际，出台一个更具针对性、操作性的文件，明确小区物业管理各项工作涉及的各个职能部门的职责，形成既有职责分工，又凝聚合力的工作格局，真正把这项惠及百姓的民生工程抓好抓落实。

 

    （二）突出重点，逐步解决疑难杂症

 

    一是制定规划，集中力量，率先启动部分老旧小区的改造工作。

 

    二是理清头绪，集中解决老旧小区居民面临的突出问题。如排水不畅、粪便溢漫等小区环境脏乱差问题，无门卫保安问题，乱搭乱建的问题，油烟扰民问题。

 

    （三）示范带动，调动业主自我参与管理的积极性

 

    一是多方宣传，细致工作，逐步建立类似当阳“城中雅苑”那样的小区业主委员会，强化自我管理。

 

    二是大力扶持物业管理公司成长壮大，让更多有实力、重服务，善经营的物业公司进驻小区物业管理，形成业主与物业公司双赢格局。

 

    （四）筹措资金，解决事情有钱办

 

    一是设立老旧小区改造专项资金，并纳入财政预算，要象政府支持改造小街小巷那样支持改造老旧小区。

 

    二是积极地、多渠道地向上争取项目和政策支持，为老旧小区改造筹措资金。

 

    三是积极征收维修资金。新近建成的小区条件较好，应严格督促资金的收缴落实，一步到位，做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，起到示范带动作用；对政府部门早期建设小区，有单位的小区单位筹集一部分资金，业主受益人缴纳一部分资金，并整合各部门相关资金，统一管理使用。

（当阳市政协  刘远伟 李敬东  供稿）